1.500 euro per maand voor een woning van 40 vierkante meter? De nieuwe huurwet, sinds 1 juli van kracht, zou daar korte metten mee maken. De Volkskrant onderzocht hoe dat uitpakt. En stuitte op, alsnog, te hoge huren, en op drie trucs waarvan verhuurders zich bedienen.
Ruime woonkamer met open keuken.’ Zo beschrijft makelaar SCB Vastgoed het kale appartement in de binnenstad van Harderwijk. De woning zelf is bescheiden: 43 vierkante meter, verdeeld over twee kamers, gelegen op de begane grond, met grote ramen die uitkijken op het winkelend publiek.
Wellicht niet ideaal, voor wie van privacy houdt. De huisbaas vraagt een kale huur van 1.265 euro per maand.
Als je de uitgebreide beschrijving van de woning in Harderwijk erop naloopt, wordt duidelijk dat de verhuurder niet zo’n hoge huurprijs mag vragen. De geringe vloeroppervlakte, de lage WOZ-waarde en de niet al te luxueuze inrichting leveren daarvoor te weinig huurpunten op.
Sinds 1 juli gelden ook voor middeldure woningen namelijk regels voor het vaststellen van een huurprijs. Alleen verhuurders van woningen die veel punten waard zijn, mogen volledig vrij hun tarief bepalen.
De woning in Harderwijk zou volgens dit nieuwe puntenstelsel hoogstens 1.165 euro mogen kosten, zo blijkt uit een analyse van advertentieteksten door de Volkskrant.
De Woonbond en ook een geraadpleegde hoogleraar delen deze conclusie. ‘Mocht een nieuwe huurder van deze woning naar de Huurcommissie of rechter stappen, dan zal die er een gereguleerd huurcontract met een maximale prijs van maken’, aldus Mathijs ten Broeke van de Woonbond.
Een bad of een buitenruimte
Oud-minister Hugo de Jonge wilde met zijn flink bediscussieerde Wet betaalbare huur de hoge huurprijzen aan banden leggen. De wet, die 1 juli van kracht werd, moet huurders meer bescherming bieden tegen woekerhuren, en verhuurders verplichten een huurprijs te vragen die in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
Het stelsel van gereguleerde huurprijzen is daarom uitgebreid van sociale huur naar middenhuurwoningen. Deze woningen mogen worden verhuurd voor een bedrag van 879 tot 1.165 euro per maand.
Om te onderzoeken hoe verhuurders omgaan met de nieuwe regels, heeft de Volkskrant alle 2.110 huurwoningen bekeken op een willekeurige dag in november op de website van Pararius, een van de grootste woonplatforms in Nederland. Van deze woningen zijn er 287 met een huurprijs die net boven de nieuwe huurgrens van 1.165 euro ligt.
Deze woningen zijn nader geanalyseerd aan de hand van het landelijke woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs door punten toe te kennen aan de woning op basis van bepaalde eigenschappen. Middenhuurwoningen kunnen tussen de 144 tot en met 186 punten hebben.
Hoe groter een woning en hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten een woning krijgt. Daarbovenop ontvangen woningen allerlei extra punten voor uiteenlopende categorieën. Ook het energielabel maakt een aanzienlijk verschil. Zo scoort een woning voor het energielabel A++++ 62 punten, terwijl een energielabel G leidt tot 15 minpunten.
Maar ook het sprokkelen van punten kan het verschil maken tussen wel of geen vrije sector (vanaf 186 punten). Een bad levert 6 punten op, terwijl een woning zonder buitenruimten (zoals een tuin of balkon) een aftrek van 5 punten krijgt.
De effecten van een wet
Als je alle punten bij elkaar optelt en aftrekt, zou de flat in Harderwijk ruwweg 147 punten krijgen. Dit is onvoldoende om een woning in de vrije sector te laten vallen, waarbij de verhuurder niet aan een maximale huurprijs gebonden is.
De Volkskrant heeft makelaar SCB Vastgoed per mail om een reactie gevraagd waarom voor de woning toch een hogere huur werd gevraagd. Ruim een uur na het verzenden van de mail waren alle advertenties van het bedrijf op Pararius verwijderd. SCB Vastgoed heeft de vragen verder niet beantwoord en bleek telefonisch niet bereikbaar voor commentaar.
Het huis in Harderwijk is niet de enige huurwoning waarvan de prijs waarschijnlijk te hoog ligt. Het geldt voor 61 van de 287 onderzochte woningen, zo blijkt uit de analyse van de Volkskrant. Deze woningen hebben een laag puntenaantal en een duidelijke reden waarom ze toch in de vrije huur zouden vallen, ontbreekt.
Twijfelgevallen, woningen tussen de 175 en 186 punten, zijn daarbij buiten beschouwing gelaten. Immers, met het sprokkelen van extra punten (een langer aanrecht levert bijvoorbeeld 7 punten op) kan een verhuurder wellicht aantonen dat de woning wél boven de 186 punten uitkomt.
‘Deze analyse is de best denkbare benadering om een eerlijke huurprijs vast te stellen op basis van openbare bronnen’, reageert econoom Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit op het onderzoek van de Volkskrant.
‘Het onderzoek laat daarnaast zien hoe ingewikkeld het is om te controleren of de nieuwe huurwet functioneert. Die vraag is politiek relevant: kunnen we überhaupt de effecten van deze wet monitoren en hierop handhaven?’
Tellingen en boetes
De controle of een huurprijs eerlijk is, ligt nu in eerste instantie bij de huurder. Huurders kunnen bij de door de overheid ingestelde, onafhankelijke Huurcommissie aan de bel trekken als ze de huurprijs oneerlijk vinden. Er wordt dan een onderzoek begonnen. Betreft het de puntentelling, dan komt een onderzoeker langs om alle ruimten op te meten.
Uiteindelijk ontvangt zowel de huurder als de verhuurder een onderzoeksrapport met het puntenaantal voor de woning. Zijn er niet genoeg punten, dan wordt de huurprijs verlaagd. De Huurcommissie speelt geen actieve rol in het beoordelen van het aanbod van huurwoningen. Op de bevindingen van de Volkskrant wil de commissie mede daarom niet reageren.
Voorheen konden huurders alleen binnen zes maanden na ondertekening van hun huurcontract De Toets aanvangshuur aanvragen bij de Huurcommissie. Na die zes maanden zat je aan de te hoge huur vast. Ook dit verandert door de Wet betaalbare huur.
Na deze periode kan de huurprijs dan nog steeds worden onderzocht en verlaagd op basis van punten. Huurders hebben hiermee recht op terugbetaling van de te veel betaalde huur. Daarnaast mag een verhuurder de huur niet zomaar verhogen, ook niet als de maximale huurprijs stijgt door de nieuwe puntentelling.
In de wet is wel geregeld dat verhuurders vanaf begin volgend jaar verplicht zijn om een puntentelling van de woning te vermelden. Wordt dit niet gedaan, of de huurprijs op basis van de WWS-punten wordt niet gehandhaafd, dan hebben gemeenten de bevoegdheid om een boete uit te delen.
De Rijksoverheid verwacht dat in Nederland door deze regeling de huur van ruim driehonderdduizend woningen moet worden verlaagd. Een aantal makelaars uit de lijst heeft inmiddels de prijzen aangepast. Deze middenhuurwoning van Your Housing Maastricht kost nu 1000 euro, 350 euro goedkoper dan vorige maand.
De 61 woningen met een te hoge huurprijs uit het onderzoek van de Volkskrant zijn waarschijnlijk nog een onderschatting. Van de 287 onderzochte woningen zijn er maar 53 die overtuigend meer dan 186 punten behalen en waarbij de verhuurder dus de vrijheid heeft om zelf de huur te bepalen. Daarnaast zijn er 43 woningen die als twijfelgeval kunnen gelden.
Er zijn ook nog 90 woningen waarbij het puntentotaal beduidend lager is, maar het voor een potentiële huurder onduidelijk is hoe de puntentelling precies werkt. De verhuurders maskeren namelijk de kale huur door een huurprijs inclusief allerlei kosten aan te bieden.
Het is voor een huurder daardoor bij voorbaat moeilijk vast te stellen of de huur wel klopt. In het onderzoek trof de Volkskrant drie trucs aan om de nieuwe wet te omzeilen.
All-in huur
De eerste methode is door geen duidelijk onderscheid te maken tussen de kale huur en de servicekosten. Veel huurwoningen op Pararius worden aangeboden inclusief stroom en gas. Verhuurders mikken daarbij bijvoorbeeld op expats die graag alles geregeld willen hebben als ze een woning betrekken.
Neem de kleine woning in Oud Charlois, Rotterdam. Deze woning van 50 vierkante meter en drie kamers zou omgerekend 121 punten waard zijn. In feite geldt voor zo’n woning alleen het tarief voor sociale huur, oftewel maximaal 879 euro.
Aangezien de woning wordt aangeboden voor 1.375 euro, betaalt de huurder dus omgerekend 496 euro per maand voor energiekosten, internet en servicekosten. Gemiddeld zouden deze kosten voor een klein appartement rond de 250 euro zijn.
Gemeubileerd
Ook door woningen gemeubileerd aan te bieden, is de kale huurprijs moeilijk te doorgronden. De helft van de 61 kwestieuze huuradvertenties betreft gemeubileerde woningen. Hoewel meubels niet meetellen voor het puntensysteem, is het gangbaar om ze te verrekenen in de servicekosten.
Hiervoor zijn regels: je mag als verhuurder jaarlijks 20 procent van de aanschafprijs voor meubels in rekening brengen. Wanneer de meubels ouder zijn dan vijf jaar, wordt er met de tweedehandswaarde gerekend. Als huurder heb je het recht om een uiteenzetting van de servicekosten aan te vragen, maar dit wordt zelden in de advertentie aangegeven.
Tijdelijke contracten
Tot slot is het heel gebruikelijk een tijdelijk contract aan te bieden, zoals voor 27 woningen uit ons onderzoek. Volgens de Wet vaste huurcontracten, die ook sinds 1 juli 2024 van kracht is, mogen huurders geen contracten van een bepaalde tijd meer afsluiten. Daarop geldt een uitzondering als de woning bestemd is voor groepen als studenten of expats voor maximaal zes maanden, zogeheten short stays.
Dit soort huurovereenkomsten hoeven het puntensysteem overigens niet na te leven. ‘Als er de suggestie wordt gewekt dat iedereen hier alleen tijdelijk zou mogen huren, is dit illegaal onder de nieuwe wet’, reageert Ten Broeke van de Woonbond. Volgens de Woonbond komen dit soort klachten regelmatig voor.
Een verhuurder van zo’n woning met tijdelijke contracten laat weten dat hij aan de wetgeving voldoet. ‘We proberen duidelijk aan te geven in de advertenties dat het gaat om short stays, gasten betalen hier dus per nacht. Maar op Pararius kunnen we enkel een maandelijkse huurprijs opgeven.’ Voor short stay-contracten is een vergunning van de gemeente meestal een vereiste.
Huisdieren
Ook opvallend is dat veel advertenties vermelden dat huisdieren of huisgenoten niet zijn toegestaan. Ten Broeke: ‘Dit mag de huisbaas allemaal wensen, maar niet verplichten.’ Volgens de Woonbond is er in Nederland nog geen rechter geweest die een huurder uit huis heeft gezet vanwege het niet naleven van een huisdierverbod in de huurovereenkomst. Hetzelfde geldt voor een samenwoonverbod.
Moet het verhuurplatform Pararius niet beter toezien op het aanbod van huurwoningen en ingrijpen als de advertentie niet klopt? De organisatie laat weten dat het checkt of verhuurders zich aan alle regels houden voordat ze op het platform mogen adverteren. ‘De verantwoordelijkheid voor correct aangeboden huurcontracten ligt uiteindelijk bij de makelaar en de huurder samen’, vertelt een pr-manager.
Wel zegt de website dat woningadvertenties die niet voldoen aan wetgeving of waarin onrechtmatige huurprijzen worden gevraagd, offline worden gehaald na klachten of eigen onderzoek. Hoe vaak dit gebeurt, is onduidelijk. ‘Wij informeren huurders en verhuurders continu over de actuele situatie via informatiepagina’s en nieuwsbrieven. De komende maanden gebruiken we om te leren over de nieuwe wetgeving en om onze procedures waar nodig aan te passen.’
Onderzoeksverantwoording
De Volkskrant heeft data verzameld van alle 2.110 huuradvertenties van Pararius op 2 november, waarna 287 woningen zijn geselecteerd die tussen de 1.165 en 1.400 euro per maand kosten. Op basis van informatie uit de advertenties (denk aan de huurprijs, aantal kamers, energielabel, faciliteiten, enzovoorts) en de gemiddelde WOZ-waarde voor de buurt, kan een benadering worden gemaakt van de WWS-puntentelling.
Deze huurwoningen zijn met een zelfontwikkeld programma automatisch beoordeeld aan de hand van het puntensysteem. Een aantal criteria die niet opgemaakt konden worden uit de advertenties (zoals kosten voor gehandicaptenvoorzieningen), zijn buiten beschouwing gelaten. Verdachte woningen zijn nogmaals handmatig geanalyseerd, om de automatische beoordeling te controleren, en om te kijken of er nog meer informatie kan worden gehaald uit de beschrijvingen wat betreft het WWS.
Bron
-
Dit bericht verscheen ook op: www.volkskrant.nl