Van bestaanszekerheid tot migratie en van ongelijkheid tot stikstofbeleid: de woningnood raakt aan bijna alle grote politieke thema’s. Nu de verkiezingscampagnes op stoom komen, zal het daarom ongetwijfeld steeds vaker gaan over de 390 duizend woningen die Nederland tekort zou komen. Waar komt dat getal eigenlijk vandaan? En wie zijn de woningzoekenden?
Het lijkt zo simpel: als er meer vraag naar woningen is dan aanbod dan is er een tekort. Dat is direct ook de laatste eenvoudige stap in het proces. Niemand weet exact hoeveel mensen een woning zoeken en hoeveel huizen er beschikbaar zijn, dus het woningtekort is per definitie een schatting en geen absoluut getal. Hoe beleidsmakers toch een woningtekort kunnen berekenen en wat dat betekent leest u hier stap voor stap.
DE VRAAG NAAR WONINGEN
Geen telling maar een schatting
De eerste stap om het woningtekort te berekenen is het bepalen van de vraag naar huizen. Een centraal ‘woningzoekendenregister’ is er niet, dus wie er precies toe is aan andere woonruimte is niet bekend. Tot 2018 werd de vraag gemeten met een driejaarlijkse enquête van het CBS. Verdacht, vanuit statistisch perspectief, was dat uit die CBS-enquêtes al sinds 2002 elke keer ongeveer hetzelfde aantal woningzoekenden kwam. Zo’n 120 duizend mensen gaven steeds aan een nieuwe woning te willen. Vermoed werd dat ondervraagden die dachten toch geen kans te maken op de woningmarkt, zichzelf niet tot de woningzoekers rekenden.
In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken berekent onderzoeksbureau ABF Research sinds 2018 de woonvraag daarom op basis van registraties in plaats van enquêtes. Het uitgangspunt is dat iedereen van 25 jaar of ouder die een woning deelt met een ander huishouden waarschijnlijk iets voor zichzelf wil. Ook 25-plussers die in een ‘alternatieve verblijfslocatie’ wonen, in ambtelijke taal de BAR-huishoudens (BAR: ‘Bewoonde Andere Ruimte’), tellen als zoeker. Denk daarbij aan personen die tijdelijk in een kantoorpand of een vakantiewoning verblijven.
In 2023 waren, volgens deze rekenmethode, 320 duizend huishoudens op zoek naar een nieuwe woning.
Op basis van prognoses van de bevolkingsontwikkeling, de immigratie en bijvoorbeeld het aantal scheidingen, maar ook het aantal overledenen en mensen die op zichzelf gaan wonen, berekenden de onderzoekers dat daar dit jaar nog 117 duizend nieuwe huishoudens bij komen.
Waardoor het totaal aantal huizen dat volgens de berekening nodig is uitkomt op 437.000
Let wel: dit zijn de 437 duizend (nieuwe) huishoudens van 25 jaar en ouder die een woning zoeken, geen daklozen. Volgens de laatste CBS-telling bestaat die laatste groep uit zo’n 27 duizend personen tussen de 18 en 65 jaar oud.
De nieuwe berekening is mogelijk nauwkeuriger dan de oude, maar kent ook beperkingen, erkennen de onderzoekers van ABF Research. Zo telt de werkende, verloofde 23-jarige die dolgraag in een eigen huis een gezin wil vormen maar nog in een studentenhuis woont, niet mee als zoekende, vanwege de leeftijdsgrens. De 28-jarige die het juist gezellig vindt met huisgenoten wordt wel meegerekend. Ook tevreden deelnemers aan woongroepen en communes zijn – mits 25 jaar of ouder – in de grafiekjes woningzoekend. Uit onderzoek blijkt dat vanaf die leeftijd de behoefte aan een eigen stek sterk groeit. Dat elke statistische benadering een vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid is, beaamt Kenneth Gopal van ABF Research. ‘Er zal altijd sprake zijn van onder- en overschatting, en je hoopt dat die in balans zijn.’
De woningzoekers
Niemand weet dus precies welke individuen lijden onder het woningtekort, maar door de oogharen valt er wel iets te zeggen over de groep die smacht naar een nieuw huis. De woningzoekende is over het algemeen vrij jong, relatief vaak hoog opgeleid en meestal alleenstaand. Boven de 40 komt het delen van een woning nog maar sporadisch voor.
Gezinnen zijn in de minderheid: vier op de vijf woningzoekenden in het statistisch woningtekort zijn alleenstaand. Het zoeken is meestal van tijdelijke aard. Driekwart van de woningdelers en bewoners van ‘alternatieve locaties’ verkast binnen drie jaar naar een reguliere woning, bij iets minder dan de helft is dit korter dan een jaar.
In 2018, toen de nieuwe methode werd ingevoerd, bestond een derde van de zo bepaalde woningzoekenden uit migrantenhuishoudens van de eerste generatie, veelal van Europese afkomst. Of daar een grote verschuiving in is geweest sinds die tijd, gaan de onderzoekers volgend jaar evalueren.
Het huidige woningtekort bepaalt maar voor een klein deel hoeveel huizen er bij gebouwd moeten worden. Door migratie of bevolkingsgroei zal de behoefte aan extra huizen verder toenemen. Ook belangrijk is de trend dat Nederlanders veel vaker alleen willen wonen of een kleiner huishouden vormen, waardoor voor dezelfde hoeveelheid inwoners meer huizen nodig zijn. Hoe dat allemaal precies uitpakt is ongewis, vooral migratie is een onzekere factor, dat maakt voorspellingen over hoeveel extra woningen nodig zijn onzeker.
HET AANBOD
40 duizend woningen minder door betere meting
Ook het bepalen van het woningaanbod is een ingewikkelde rekensom. In Nederland staan 8,125 miljoen huizen, waarvan er 7,712 miljoen permanent bewoond zijn.
Er staan momenteel dus zo’n 413 duizend woningen leeg.
Daarvan zijn zo’n 135 duizend woningen niet beschikbaar omdat ze leeg staan door verhuizing of verbouwing.
Nog eens 231 duizend woningen zijn in gebruik als tweede woning (of institutionele huishouden) en vallen daardoor weg.
Uiteindelijk zijn er 47.000 woningen beschikbaar.
Ook bij dit getal spelen definitiekwesties. Het aanbod is in de recentste berekening opeens bijna gehalveerd, van 90 duizend in 2022 naar 47 duizend dit jaar, en dat komt niet door sloop of immigratie. Door een betere registratie bleken er 40 duizend minder woningen leeg te staan dan verwacht. Het aanbod was de afgelopen jaren dus te hoog ingeschat.
Doordat er voor de geschatte 437 duizend woningzoekenden …
… dan 47 duizend huizen direct beschikbaar zijn …
… is er nu een berekend woningtekort van 390 duizend
Het draaien aan de definitieknoppen kan verschil maken volgens de Algemene Rekenkamer: als elk leegstaand huis wordt meegerekend, en de leeftijdsgrens bij 26 ligt, loopt het tekort terug naar enkele tienduizenden, met een leeftijdsgrens van 18 zou het tekort ruim anderhalf keer hoger zijn. Dit zijn beide geen realistische uitgangspunten, niet iedereen wil met 18 het huis uit, maar dit geeft wel aan hoe gevoelig het woningtekortgetal is.
Een tekort van nul wil niemand
De tekorten zijn nu het grootst in de Randstad. Maar op dit moment is er overal is een tekort, zelfs in de zogeheten krimpregio’s. Dat blijft niet zo. In delen van het land dreigt volgens ABF een overschot aan woningen in 2031, zoals in het zuiden van Limburg en in Lelystad. In 2031 zal de woningzoekende ook zijn best moeten doen rond Tilburg, Ede en Arnhem. De tekorten zijn daar tegen die tijd procentueel groter dan in de Randstad, de krapte schuift naar het midden van het land.
Daar komt bij dat beleidsmakers een tekort van nul ook niet willen en juist streven naar een klein, gezond woningtekort. Als er voor iedereen die wil verhuizen direct een woning klaarstaat, leidt de leegstand in sommige buurten tot verloedering, lichten de onderzoekers toe. Ook zullen investeerders en corporaties geen prikkel hebben om nieuwe woningen te bouwen.
Het huidige tekort is bijna 5 procent van de woningvoorraad.
Het doel van de overheid is een woningtekort van zo’n 2 procent.
In de prognoses blijft het tekort (als de projecties qua nieuwe woningbouw bewaarheid worden) dalen …
… tot onder de gewenste 2 procent.
Zover is het nu nog niet. Om het tekort in 2023 terug te brengen tot 2 procent zouden 223 duizend extra woningen nodig zijn geweest – nog steeds veel, maar beduidend minder dan de 390 duizend die in de verkiezingsdebatten vast vaak aan de orde zullen komen.
Bron
-
Dit bericht verscheen ook op: www.volkskrant.nl